Превратили 10 га коммерции в 1500 м²

Опирались мы в первую очередь на планы и возможности потенциальных операторов, запрос жителей был не так важен. Один человек может заявить, что хочет бассейн, другой — что ему необходим ресторан, но это не гарантирует, что бизнес будет маржинальным.

Если в жилом комплексе в черте города операторов выбирает владелец помещения, то с ИЖС другая ситуация. Чтобы выяснить, интересно ли размещение в «Онегине» операторам, мы прошли долгий путь, одним из обязательных этапов которого был предброкеридж.

Работу начали с исследований: «Онегин» — не первый проект в макролокации. Поблизости есть как старые деревни, так и новые районы: коттеджные поселки, мультиформатные проекты, нарезка земельных участков и прочее. Но операторы не считали их население частью трафика, ведь там есть свои продуктовые магазины.

А как же те, кто уже живет в поселке? Ведь две очереди уже сданы. Многие домовладельцы в «Онегине» имеют еще и квартиры в городе, поэтому постоянно в домах не живут. Отсюда следует вывод: на этом этапе большой объем коммерции не будет работать достаточно эффективно.

Следующим этапом стал предброкеридж: мы связывались с возможными операторами и спрашивали, готовы ли они открыться в «Онегине». Если ответ был отрицательным, то уточняли причину и условия, при которых они бы согласились. В итоге только двое сказали, что готовы уже сейчас обсуждать условия.

Так мечта построить коммерцию на территории в 10 га столкнулась с реальностью. Клиент мог остаться при своем мнении, но это было бы чревато финансовыми и временными потерями, ведь предстояло не только построить, но и продать или сдать помещения в аренду.

Команда аккумулировала все предыдущие выводы и предложила лучшее для этого этапа развития поселка решение — торговый центр площадью 1500 м². Объединение всех операторов под одной крышей позволит создать дополнительную синергию — тот кто пришел в один магазин, может заглянуть и в другой.

В теннант-микс включили двух якорных арендаторов — супермаркет и магазин товаров для дома и ремонта. Их дополнят небольшие операторы из классической подборки стрит-ритейла, например, пункты выдачи. Частью концепции стали те, кто уже дал согласие или допустил возможность размещения.

Рассчитали примерную прибыль от аренды и продажи помещений. Мы рекомендовали управлять коммерцией хотя бы до полного завершения строительства «Онегина» — это около 8 лет.