Брусника. Концепция коммерческой недвижимости
для проекта «Республики 205» в Тюмени
Брусника строит в Тюмени новый проект в локации бывшего завода медоборудования. С точки зрения инфраструктуры это не самый насыщенный участок, поэтому коммерческих помещений здесь предполагалось чуть больше, чем в обычных проектах. Нашей задачей стало определение необходимой доли таких помещений и их функции.
О проекте
Район «Республики 205» расположен в 10 минутах от центра Тюмени. В 60-е годы прошлого века здесь находился завод медицинского оборудования, продукция которого поставлялась в 14 стран мира. В 2016-м предприятие было перенесено в Москву, и территория не использовалась, она оказалась выключена из городской ткани. Девелопер планирует переосмыслить площадку и создать проницаемую, открытую, понятную, современную среду.
Территория завода медоборудования в 60-е годы (слева) и перед освоением территории Брусникой (справа)
Вводные данные по проекту
Изначально девелопер определил долю коммерческих площадей в проекте, а Центру управления продажами и сервисом предстояло оценить, насколько этот показатель соотносится с целями проекта, и предложить концепцию, которая поможет привлечь жителей не только этого района, но и всего города.
— Задачи у Брусники всегда масштабнее, чем у остальных. Важно сделать район не только привлекательным для жителей этого жилого комплекса, но и создать точку притяжения для людей из макрорайона и всего города. Кроме стандартной нарезки стрит-ритейла нам необходимо было предложить крупных якорных арендаторов, которые станут магнитом и для жителей, и для других операторов.
Людмила Ефремова, эксперт по коммерческой недвижимости GMK
Людмила Ефремова, эксперт по коммерческой недвижимости GMK
1
Этап 1. Исследования
Мы начинаем работу с аналитики. Для коммерческой недвижимости крайне важно оценить текущее состояние рынка. Сейчас для будущего арендатора район, в котором расположен проект, непривлекателен. Но мы прекрасно понимаем, что он расположен недалеко от центра, и в этом его потенциал.
— Район бывшего завода медоборудования — отличная локация. В рамках нашего города в 10 минутах от центра не так много неосвоенных коммерцией территорий. Здесь же она почти не развита. Такие «белые пятна» — всегда потенциал для будущих арендаторов. Это доказывают и косвенные признаки: открытие в районе премиального фитнес-клуба World Class и ресторана «Вкусно и точка».
Людмила Ефремова, эксперт по коммерческой недвижимости GMK
Людмила Ефремова, эксперт по коммерческой недвижимости GMK
Второй важный фактор — изучение существующей коммерции в районе. Сейчас она устаревшая, разнородная, неконцептуальная. Недалеко расположен торговый центр, выставленный на продажу несколько лет назад, половина площадей в нем пустует. У большинства крупных Т Ц Тюмени есть собственный характер — ориентация на молодежь, людей с достатком выше среднего, семью с детьми. У этого ТЦ нет концепции.
Аналитика позволяет увидеть все пустые ниши. Работать с этим проектом было вдвойне интересно, потому что сама территория подсказывала решения. Например, вокруг много офисных зданий, сотрудники которых могут пообедать только в KFC, паре кофеен и одной столовой.
Аналитика позволяет увидеть все пустые ниши. Работать с этим проектом было вдвойне интересно, потому что сама территория подсказывала решения. Например, вокруг много офисных зданий, сотрудники которых могут пообедать только в KFC, паре кофеен и одной столовой.
продукты питания
спортивные центры
товары для дома
кафе и рестораны
В любой локации есть «дневные жители», которые приезжают сюда на работу, а есть постоянные, которые здесь живут. С развитием жилого комплекса постоянных будет становиться все больше. При этом супермаркеты в локации — только в бюджетном сегменте, это тоже нюанс территории, который дает много возможностей для подобного бизнеса.
2
Этап 2. Разработка концепции
После анализа начали подбирать направления и форматы коммерческой недвижимости. Сделали упор на крупноформатные помещения. Это нестандартное решение, но большая территория со множеством пустующих ниш диктует свои правила.
Как правило, стрит-ритейл занимает первые этажи. Помещения небольшие, около 200 м², супермаркет может занимать 500 м². Всё, что больше, появляется крайне редко. А мы предложили медицинский центр площадью более 1000 м², поскольку сейчас в районе эта сфера не представлена в принципе. Если на ранней стадии реализации проекта обратиться к медицинским операторам, возможно, они станут и первыми арендаторами, и магнитом для остальных.
Как правило, стрит-ритейл занимает первые этажи. Помещения небольшие, около 200 м², супермаркет может занимать 500 м². Всё, что больше, появляется крайне редко. А мы предложили медицинский центр площадью более 1000 м², поскольку сейчас в районе эта сфера не представлена в принципе. Если на ранней стадии реализации проекта обратиться к медицинским операторам, возможно, они станут и первыми арендаторами, и магнитом для остальных.
Чтобы усилить коммерцию, предложили сразу три «якоря», которые закрывают базовые потребности. Описали очередность их появления с учетом плана освоения участка: сначала — фуд-кластер, затем медицина, когда людей станет больше — детский центр.
— Крайне редко в жилых комплексах есть всё и сразу. При этом детские и медицинские учреждения подобных форматов, как правило, размещаются в отдельно стоящих зданиях, потому что есть свои нюансы. Например, операционная не может находиться в жилом доме, но можно сделать частную клинику со множеством кабинетов.
Людмила Ефремова, эксперт по коммерческой недвижимости GMK
Людмила Ефремова, эксперт по коммерческой недвижимости GMK
Когда якорные функции определились, нужно было усилить концепцию, добавить изюминку. Решили сработать на базовые потребности людей и сделать так, чтобы о «Республики 205» узнали все. Люди, живущие в других районах, не стали бы ездить сюда просто так, для этого нужно привлечь их уникальностью — танцевальной студией, центром дзюдо с опытными тренерами, детским кулинарным шоу необычного формата. Всего в разработках указали 7 форматов с конкретными арендаторами.
Во-первых, таким образом у проекта появляется узнаваемость, во-вторых, это отлично работает на брокеридж.
Во-первых, таким образом у проекта появляется узнаваемость, во-вторых, это отлично работает на брокеридж.
3
Этап 3. Tenant mix операторов
Когда 7 уникальных идей были утверждены, мы начали распределять операторов по помещениям. На транзитной улице расположили медцентр, детский центр и ресторан, чтобы привлечь трафик. На улицах с низким трафиком предусмотрели усиливающие функции: несколько заведений, ради которых сюда будут идти люди: популярная кофейня, винотека, библиотека.
Четкое распределение функций помещений поможет избежать ситуации, когда на первой линии располагаются алкомаркеты, табачные магазины, минимаркеты и пустующие помещения.
Четкое распределение функций помещений поможет избежать ситуации, когда на первой линии располагаются алкомаркеты, табачные магазины, минимаркеты и пустующие помещения.
Пул операторов формировали, отталкиваясь от количества людей, которые будут жить в проекте в конкретный период, и их потребностей. Когда будут сданы только первые два дома, жителям понадобятся супермаркет, несколько минимаркетов, кофейня, точка с фастфудом, строительный магазин. В следующих очередях уже могут появиться библиотека, школа танцев и фуд-кластер.
Подобрали возможных операторов, указали, что, где, в каком объеме нужно разместить. Это поможет избежать ситуации, когда инвестор купил самое заметное место и повесил на него красный баннер «Аренда».
Подобрали возможных операторов, указали, что, где, в каком объеме нужно разместить. Это поможет избежать ситуации, когда инвестор купил самое заметное место и повесил на него красный баннер «Аренда».
— Важно понимать, что одно не сработает без другого. Если в проекте будет только один якорный арендатор, он не привлечет достаточно людей. Перед нами стояла задача сделать новый центр. Он не может быть устойчивым на одной опоре, нужны разные сегменты. Нам хотелось, чтобы каждый, кто хоть раз побывал в локации проекта, позже вернулся.
Людмила Ефремова, эксперт по коммерческой недвижимости GMK
Людмила Ефремова, эксперт по коммерческой недвижимости GMK
4
Этап 4. Объединение выводов
Девелопер принял нашу концепцию, но внес в нее собственные корректировки: немного увеличил площадь коммерческих помещений за счет расширения списка якорных арендаторов. Их список увеличился с 3 до 5 функций — добавились фитнес-центр и арт-кластер в глубине микрорайона.
Брусника поставила перед собой задачу по сохранению одного из производственных цехов бывшего завода медоборудования. Предполагается, что обновленное пространство станет одной из ключевых фишек нового района и его событийным ядром — event-пространством, где в перспективе может появиться галерея, лекторий, кинобар, кафе и магазины.
Кроме того, девелопер принял решение оставить на первой линии района только медицинский центр, переместив остальные «якоря» вглубь. Фуд-кластер в проекте будет реализован в виде ресторанной улицы.
Анна Шишкина
Руководитель Центра управления продажами и сервисом, Партнер GMK
— Консультант и девелопер — равноправные партнеры в создании концепции. В работе очень важна синергия и обмен мнением. Те идеи, которые мы предложили, Брусника пропустила через свою экспертизу и внесла корректировки, создавая свой проект таким, каким его видит.
Это говорит о том, что с одной стороны, наш опыт был полезен, потому что позволил получить готовые решения, которые можно имплементировать в проект. С другой стороны, изменение местоположения и расширение списка якорных функций — свидетельство силы и смелости компании, потому что мы предлагали максимально безболезненный вариант.
Брусника готова брать на себя больше ответственности, больше включаться. Уверены, что девелопер сможет изменить этот район так же, как когда-то изменил Европейский.
Это говорит о том, что с одной стороны, наш опыт был полезен, потому что позволил получить готовые решения, которые можно имплементировать в проект. С другой стороны, изменение местоположения и расширение списка якорных функций — свидетельство силы и смелости компании, потому что мы предлагали максимально безболезненный вариант.
Брусника готова брать на себя больше ответственности, больше включаться. Уверены, что девелопер сможет изменить этот район так же, как когда-то изменил Европейский.
Брусника рассказывает о проекте в телеграм-канале
Продавать или управлять самостоятельно?
Брусника обычно продает свои помещения. Некоторые девелоперы из Тюмени могут какую-то часть помещений оставлять в собственности — сдавать их в аренду, тем самым проводя диверсификацию портфеля и контролируя соблюдение концепции.
Медицинский и детский центры всегда будут требовать больше, чем другой бизнес, важны предварительные проработки и договоренности с операторами. Помещения для них лучше взять в соуправление — спроектировать по техническим требованиям оператора. Это позволит подчеркнуть, что арендатор действительно важен для девелопера.
Медицинский и детский центры всегда будут требовать больше, чем другой бизнес, важны предварительные проработки и договоренности с операторами. Помещения для них лучше взять в соуправление — спроектировать по техническим требованиям оператора. Это позволит подчеркнуть, что арендатор действительно важен для девелопера.
Для девелопера управлять всеми помещениями, пожалуй, нет смысла.
Но важно управлять самым интересным, либо доходным, выходящим на первую линию. Торговая функция должна закрывать потребности жителей, иначе может получиться так, что в одном доме шесть кофеен и ни одной аптеки.
Когда у девелопера крупный портфель, торговый центр или другой крупный объект в управлении, можно создать управляющую компанию. Если застройщик занимается исключительно жилой недвижимостью, то в отдельном блоке нет необходимости.
Но важно управлять самым интересным, либо доходным, выходящим на первую линию. Торговая функция должна закрывать потребности жителей, иначе может получиться так, что в одном доме шесть кофеен и ни одной аптеки.
Когда у девелопера крупный портфель, торговый центр или другой крупный объект в управлении, можно создать управляющую компанию. Если застройщик занимается исключительно жилой недвижимостью, то в отдельном блоке нет необходимости.
Бруснике мы рекомендовали сфокусироваться только на якорных функциях и заложить их на этапе проектирования, чтобы стимулировать наполнение тенант-микса. Тогда при продаже площадей девелопер сможет указать, какой именно бизнес будет открыт по соседству. Для потенциальных арендаторов это станет знаком, что пора покупать или арендовать помещение рядом.
— Главное, что мы хотели получить от команды GMK, — экономически, инфраструктурно, пространственно обоснованные идеи о развитии коммерческой функции нового района. У нас было собственное мнение относительно этого вопроса, но нам важен был взгляд эксперта, не находящегося в контуре компании. В итоге мы получили достаточно аргументированные суждения, которые были положены в основу стратегии развития ритейла.
Александр Щиголь, первый заместитель генерального директора Брусники
Александр Щиголь, первый заместитель генерального директора Брусники
Другие кейсы Брусники и GMK
Нейминг, большая идея и креативная тактика
Коммуникационная стратегия
Коммуникационная стратегия
Подписаться на кейсы
Нажимая кнопку «Отправить заявку», вы принимаете условия Пользовательского соглашения и даете согласие на обработку своих персональных данных на условиях, определенных Политикой обработки персональных данных.
Нужна консультация?
Нажимая кнопку «Отправить», вы принимаете условия Пользовательского соглашения и даете согласие на обработку своих персональных данных на условиях, определенных Политикой обработки персональных данных.
Проконсультируем по коммерческой недвижимости в жилом проекте
Оставьте заявку, и с вами свяжется специалист
Нажимая кнопку «Отправить», вы принимаете условия Пользовательского соглашения и даете согласие на обработку своих персональных данных на условиях, определенных Политикой обработки персональных данных.