Концепция коммерческой недвижимости

Район «Республики 205» расположен в 10 минутах от центра Тюмени. В 60-е годы прошлого века здесь находился завод медицинского оборудования, продукция которого поставлялась в 14 стран мира. В 2016-м предприятие было перенесено в Москву, и территория не использовалась, она оказалась выключена из городской ткани. Девелопер планирует переосмыслить площадку и создать проницаемую, открытую, понятную, современную среду.

Изначально девелопер определил долю коммерческих площадей в проекте, а Центру управления продажами и сервисом предстояло оценить, насколько этот показатель соотносится с целями проекта, и предложить концепцию, которая поможет привлечь жителей не только этого района, но и всего города.

Мы начинаем работу с аналитики. Для коммерческой недвижимости крайне важно оценить текущее состояние рынка. Сейчас для будущего арендатора район, в котором расположен проект, непривлекателен. Но мы прекрасно понимаем, что он расположен недалеко от центра, и в этом его потенциал.

Второй важный фактор — изучение существующей коммерции в районе. Сейчас она устаревшая, разнородная, неконцептуальная. Недалеко расположен торговый центр, выставленный на продажу несколько лет назад, половина площадей в нем пустует. У большинства крупных ТЦ Тюмени есть собственный характер — ориентация на молодежь, людей с достатком выше среднего, семью с детьми. У этого ТЦ нет концепции.

Аналитика позволяет увидеть все пустые ниши. Работать с этим проектом было вдвойне интересно, потому что сама территория подсказывала решения. Например, вокруг много офисных зданий, сотрудники которых могут пообедать только в KFC, паре кофеен и одной столовой.

В любой локации есть «дневные жители», которые приезжают сюда на работу, а есть постоянные, которые здесь живут. С развитием жилого комплекса постоянных будет становиться все больше. При этом супермаркеты в локации — только в бюджетном сегменте, это тоже нюанс территории, который дает много возможностей для подобного бизнеса.

После анализа начали подбирать направления и форматы коммерческой недвижимости. Сделали упор на крупноформатные помещения. Это нестандартное решение, но большая территория со множеством пустующих ниш диктует свои правила.

Как правило, стрит-ритейл занимает первые этажи. Помещения небольшие, около 200 м², супермаркет может занимать 500 м². Всё, что больше, появляется крайне редко. А мы предложили медицинский центр площадью более 1000 м², поскольку сейчас в районе эта сфера не представлена в принципе. Если на ранней стадии реализации проекта обратиться к медицинским операторам, возможно, они станут и первыми арендаторами, и магнитом для остальных.

Чтобы усилить коммерцию, предложили сразу три «якоря», которые закрывают базовые потребности. Описали очередность их появления с учетом плана освоения участка: сначала – фуд-кластер, затем медицина, когда людей станет больше — детский центр.

— Крайне редко в жилых комплексах есть всё и сразу. При этом детские и медицинские учреждения подобных форматов, как правило, размещаются в отдельно стоящих зданиях, потому что есть свои нюансы. Например, операционная не может находиться в жилом доме, но можно сделать частную клинику со множеством кабинетов.

Когда якорные функции определились, нужно было усилить концепцию, добавить изюминку. Решили сработать на базовые потребности людей и сделать так, чтобы о «Республики 205» узнали все. Люди, живущие в других районах, не стали бы ездить сюда просто так, для этого нужно привлечь их уникальностью — танцевальной студией, центром дзюдо с опытными тренерами, детским кулинарным шоу необычного формата. Всего в разработках указали 7 форматов с конкретными арендаторами.

Во-первых, таким образом у проекта появляется узнаваемость, во-вторых, это отлично работает на брокеридж.

Когда 7 уникальных идей были утверждены, мы начали распределять операторов по помещениям. На транзитной улице расположили медцентр, детский центр и ресторан, чтобы привлечь трафик. На улицах с низким трафиком предусмотрели усиливающие функции: несколько заведений, ради которых сюда будут идти люди: популярная кофейня, винотека, библиотека.

Четкое распределение функций помещений поможет избежать ситуации, когда на первой линии располагаются алкомаркеты, табачные магазины, минимаркеты и пустующие помещения.

Пул операторов формировали, отталкиваясь от количества людей, которые будут жить в проекте в конкретный период, и их потребностей. Когда будут сданы только первые два дома, жителям понадобятся супермаркет, несколько минимаркетов, кофейня, точка с фастфудом, строительный магазин. В следующих очередях уже могут появиться библиотека, школа танцев и фуд-кластер.

Подобрали возможных операторов, указали, что, где, в каком объеме нужно разместить. Это поможет избежать ситуации, когда инвестор купил самое заметное место и повесил на него красный баннер «Аренда».

Девелопер принял нашу концепцию, но внес в нее собственные корректировки: немного увеличил площадь коммерческих помещений за счет расширения списка якорных арендаторов. Их список увеличился с 3 до 5 функций — добавились фитнес-центр и арт-кластер в глубине микрорайона.

Брусника поставила перед собой задачу по сохранению одного из производственных цехов бывшего завода медоборудования. Предполагается, что обновленное пространство станет одной из ключевых фишек нового района и его событийным ядром — event-пространством, где в перспективе может появиться галерея, лекторий, кинобар, кафе и магазины.

Кроме того, девелопер принял решение оставить на первой линии района только медицинский центр, переместив остальные «якоря» вглубь. Фуд-кластер в проекте будет реализован в виде ресторанной улицы.

Брусника обычно продает свои помещения. Некоторые девелоперы из Тюмени могут какую-то часть помещений оставлять в собственности — сдавать их в аренду, тем самым проводя диверсификацию портфеля и контролируя соблюдение концепции.

Медицинский и детский центры всегда будут требовать больше, чем другой бизнес, важны предварительные проработки и договоренности с операторами. Помещения для них лучше взять в соуправление — спроектировать по техническим требованиям оператора. Это позволит подчеркнуть, что арендатор действительно важен для девелопера.

Для девелопера управлять всеми помещениями, пожалуй, нет смысла. Но важно управлять самым интересным, либо доходным, выходящим на первую линию. Торговая функция должна закрывать потребности жителей, иначе может получиться так, что в одном доме шесть кофеен и ни одной аптеки.

Когда у девелопера крупный портфель, торговый центр или другой крупный объект в управлении, можно создать управляющую компанию. Если застройщик занимается исключительно жилой недвижимостью, то в отдельном блоке нет смысла.

Бруснике мы рекомендовали сфокусироваться только на якорных функциях и заложить их на этапе проектирования, чтобы стимулировать наполнение тенант-микса. Тогда при продаже площадей девелопер сможет указать, какой именно бизнес будет открыт по соседству. Для потенциальных арендаторов это станет знаком, что пора покупать или арендовать помещение рядом.