Концепция коммерческой недвижимости для четырех проектов в Хабаровске
УТП из ниоткуда — как создать сильную коммерцию, если в городе нет федеральных операторов?
Тандем из двух девелоперов застраивает Хабаровск давно, но с приходом на рынок конкурентов федерального масштаба пришлось серьезно усилиться, чтобы сохранить свои позиции. Один из способов — сделать коммерческую недвижимость драйвером. Но как, если на рынке небольшой выбор операторов, большинство из которых — местные игроки?
Особенности рынка
С чем нужно было работать? Мы начали с аналитики и изучили локацию каждого из четырех проектов: какие сферы представлены, какой выбор операторов, какие функции они закрывают, а какие остаются белым пятном на инфраструктурной карте?
Крупных сетевых брендов на Дальнем Востоке очень немного. Если в Центральной России мы можем предложить на выбор десяток вариантов операторов, например, FMCG, то здесь — в основном местные игроки, а в каждой сфере монополия одной компании.
Крупных сетевых брендов на Дальнем Востоке очень немного. Если в Центральной России мы можем предложить на выбор десяток вариантов операторов, например, FMCG, то здесь — в основном местные игроки, а в каждой сфере монополия одной компании.
топ-10 главных ритейлеров России по объему выручки, 2022 г.
— Экспансия крупных сетевых компаний на Дальний Восток — лишь вопрос времени. Самые крупные холдинги уже сделали первые шаги — открываются «Пятерочка» и «Магнит». Инвестиционная привлекательность региона, действующие в нем программы также этому способствуют. Ситуация с операторами других сегментов похожая — они представлены на рынке, но вариативность небольшая, как и в примере с FMCG.
Людмила Ефремова
эксперт по коммерческой недвижимости GMK
Под какие-то функции мы подбирали местные бренды, под какие-то — референсы федеральных операторов (ими мог заинтересоваться местный бизнес или сам девелопер), а какие-то рассматривали с подачи клиента — он предложил идеи, которые специалистам GMK предстояло проверить на жизнеспособность.
Все четыре проекта, с которыми мы работали — очень разные и разбросаны от спальных районов до насыщенного центра, поэтому и уникальные черты у каждого свои.
Все четыре проекта, с которыми мы работали — очень разные и разбросаны от спальных районов до насыщенного центра, поэтому и уникальные черты у каждого свои.
ЖК «Надежда»
Малоосвоенная часть спального района. Коммерция расположится во встроенном в жилой дом двухэтажном ТЦ, площадь — 2000 м². Сильная сторона — расположение на первой линии крупной трассы.
Так как операторов товаров и услуг в районе было немного, начали с закрытия базовых потребностей: на первом этаже разместятся супермаркет, операторы FMCG, аптека, салон красоты и другие сопутствующие. Второй этаж уже должен стать центром притяжения — с его помощью можно охватить больший радиус и привлечь трафик. Наши варианты: МФЦ «Мои документы», которого не было поблизости, или крупный магазин косметики и бытовой химии.
Так как операторов товаров и услуг в районе было немного, начали с закрытия базовых потребностей: на первом этаже разместятся супермаркет, операторы FMCG, аптека, салон красоты и другие сопутствующие. Второй этаж уже должен стать центром притяжения — с его помощью можно охватить больший радиус и привлечь трафик. Наши варианты: МФЦ «Мои документы», которого не было поблизости, или крупный магазин косметики и бытовой химии.
Финальными штрихами станут операторы услуг и пункты выдачи, которые необходимы в каждом новом проекте.
ЖК «Север»
Тот же спальный район, но коммерция размещается в двухэтажном стилобате. Трафик активный — дом рядом с пересечением двух крупных транспортных артерий. Чтобы люди не проезжали мимо, а останавливались, нужно привлечь их миксом востребованных функций и заметными витринами.
Первая точка, за которую зацепится глаз — ресторан в помещении с витринным остеклением. Второй якорь, ради которого люди порой готовы ехать через весь город — медицина, поэтому в концепцию вошли стоматология и ветеринарная клиника. Дальше необходимая база: товары для дома и аптека. Вишенка на торте — набор небольших помещений, в которых расположатся салоны красоты, студия образования, языковая школа, спортивный зал, магазины зоотоваров, косметики, сувениров и т. д. Каждое небольшое пространство способно привлекать собственный трафик, работая на доходность остальных бизнесов.
— Может показаться, что мы делаем одно и то же каждый раз: анализируем территорию, собираем понятную концепцию: продукты аптека, кофейня, пункт выдачи, но это не просто копипаст. В небольших проектах набор функций действительно будет повторяться, но какими будут эти функции? Кто разместится на первом этаже, а кто на втором? Лучше поставить большую кофейню с посадочными местами или маленькую точку с кофе навынос? Супермаркет площадью 200 или 500 м²? Мы предлагаем не только перечень функций, но и референсы операторов, технические требования и рекомендации по управлению или продаже, в зависимости от задачи клиента.
Анна Шишкина
Руководитель Центра управления продажами и сервисом, партнер GMK
ЖК «Фактура»
Редкая ситуация, когда локация в центральной части города остается неосвоенной, но этот проект располагается именно в таком месте. Рядом, как и в предыдущем проекте, две крупные дороги, по которым ежедневно проезжает до 10 000 человек в день, вот только их взгляд зацепить сложнее — витрины будут не такими заметными. Коммерческие помещения, площадью около 2000 м² также расположены в стилобате.
Если привлечь внешним видом нельзя, нужно привлекать функцией. Мы выяснили, что в Хабаровске настоящий дефицит коммерческих помещений — берут все, даже некрасивое и неудобное. Рядом с нашим проектом расположен офисный центр, в котором, несмотря на устаревший вид, нет вакантности.
Идея напрашивалась сама собой, и в этом проекте мы предложили реализовать бизнес-хаб. Небольшая офисная нарезка привлечет сюда дополнительный дневной трафик (это люди, которые не живут в локации постоянно, а приезжают на работу), а чтобы было комфортно, дополнили концепцию продуктовыми магазинами и кофейнями.
Если привлечь внешним видом нельзя, нужно привлекать функцией. Мы выяснили, что в Хабаровске настоящий дефицит коммерческих помещений — берут все, даже некрасивое и неудобное. Рядом с нашим проектом расположен офисный центр, в котором, несмотря на устаревший вид, нет вакантности.
Идея напрашивалась сама собой, и в этом проекте мы предложили реализовать бизнес-хаб. Небольшая офисная нарезка привлечет сюда дополнительный дневной трафик (это люди, которые не живут в локации постоянно, а приезжают на работу), а чтобы было комфортно, дополнили концепцию продуктовыми магазинами и кофейнями.
— В Хабаровске дефицит коммерческих помещений, здесь рынок арендодателя. У офисов низкая вакатность, небольшие помещения сдаются моментально. Это отметил сам клиент, и подтвердили исследования: оценка территории, аналитика ставок и вакантности.
Людмила Ефремова
эксперт по коммерческой недвижимости GMK
ЖК на ул. Декабристов
Локация этого проекта — самая насыщенная, центр города, куда ни глянь, везде разнообразие операторов. Но наш проект находится далеко не на первой линии, да и площадь коммерции всего 800 м² на два дома, поэтому работали в первую очередь на закрытие потребностей жителей проекта. Чтобы помещения были интересны и для арендаторов, добавили необычную функцию, которой в городе еще нет.
Классическая концепция соответствует зоне влияния проекта, набор базовый, но в каждом есть изюминка: не просто супермаркет, а тот, в котором есть точки с кофе навынос, свежевыжатыми соками и собственной пекарней. Для жителей Дальнего Востока такой формат пока в новинку, поэтому должен зайти на ура.
Классическая концепция соответствует зоне влияния проекта, набор базовый, но в каждом есть изюминка: не просто супермаркет, а тот, в котором есть точки с кофе навынос, свежевыжатыми соками и собственной пекарней. Для жителей Дальнего Востока такой формат пока в новинку, поэтому должен зайти на ура.
А что насчет интересной функции? Клиент предложил идею для анализа — self storage, или кладовые, предназначенные для физических лиц. Квартиры становятся меньше, системы хранения необходимы для сезонных или крупногабаритных вещей. Чтобы оценить привлекательность такого формата, мы изучили рынок в России, Европе и США, потенциал такого решения, и пришли к выводу, что они могут пользоваться спросом, поэтому рекомендовали реализовать задумку.
— У нас давно была идея разработать качественную, «живучую» коммерцию на первых этажах. Во-первых, она делает жизнь жителей комфортнее, а наши дома — ценнее и ликвиднее. Во-вторых, это бы позволило сдавать ее по рыночным ценам и без простоев. Ранее мы своими силами уже делали мониторинг текущего состояния коммерческой недвижимости, но не знали, как правильно применить результат. В итоге положили на полку и не воспользовались, а желание довести этот вопрос до конца осталось нереализованным.
Взаимодействие с GMK можно охарактеризовать тремя словами: приятное, четкое, качественное. Я видела целую команду, все уникальные специалисты своего дела. Всегда четко называли сроки, придерживались тайминга и держали обещание. Все выданные материалы были разложены по полочкам, облечены в структурированные документы.
Взаимодействие с GMK можно охарактеризовать тремя словами: приятное, четкое, качественное. Я видела целую команду, все уникальные специалисты своего дела. Всегда четко называли сроки, придерживались тайминга и держали обещание. Все выданные материалы были разложены по полочкам, облечены в структурированные документы.
Анна Ашиток
управляющий партнер по маркетингу компаний Мекос и Кетом
Нужна концепция коммерческой недвижимости? Оставьте заявку для консультации
Нажимая кнопку «Отправить заявку», вы принимаете условия Пользовательского соглашения и даете согласие на обработку своих персональных данных на условиях, определенных Политикой обработки персональных данных.