Концепция коммерческой недвижимости для четырех проектов в Хабаровске

С чем нужно было работать? Мы начали с аналитики и изучили локацию каждого из четырех проектов: какие сферы представлены, какой выбор операторов, какие функции они закрывают, а какие остаются белым пятном на инфраструктурной карте?

Крупных сетевых брендов на Дальнем Востоке очень немного. Если в Центральной России мы можем предложить на выбор десяток вариантов операторов, например, FMCG, то здесь — в основном местные игроки, а в каждой сфере монополия одной компании.

Под какие-то функции мы подбирали местные бренды, под какие-то — референсы федеральных операторов (ими мог заинтересоваться местный бизнес или сам девелопер), а какие-то рассматривали с подачи клиента — он предложил идеи, которые специалистам GMK предстояло проверить на жизнеспособность.

Все четыре проекта, с которыми мы работали — очень разные и разбросаны от спальных районов до насыщенного центра, поэтому и уникальные черты у каждого свои.

Малоосвоенная часть спального района. Коммерция расположится во встроенном в жилой дом двухэтажном ТЦ, площадь — 2000 м². Сильная сторона — расположение на первой линии крупной трассы.

Так как операторов товаров и услуг в районе было немного, начали с закрытия базовых потребностей: на первом этаже разместятся супермаркет, операторы FMCG, аптека, салон красоты и другие сопутствующие. Второй этаж уже должен стать центром притяжения — с его помощью можно охватить больший радиус и привлечь трафик. Наши варианты: МФЦ «Мои документы», которого не было поблизости, или крупный магазин косметики и бытовой химии.

Финальными штрихами станут операторы услуг и пункты выдачи, которые необходимы в каждом новом проекте.

Тот же спальный район, но коммерция размещается в двухэтажном стилобате. Трафик активный — дом рядом с пересечением двух крупных транспортных артерий. Чтобы люди не проезжали мимо, а останавливались, нужно привлечь их миксом востребованных функций и заметными витринами.

Первая точка, за которую зацепится глаз — ресторан в помещении с витринным остеклением. Второй якорь, ради которого люди порой готовы ехать через весь город — медицина, поэтому в концепцию вошли стоматология и ветеринарная клиника. Дальше необходимая база: товары для дома и аптека. Вишенка на торте — набор небольших помещений, в которых расположатся салоны красоты, студия образования, языковая школа, спортивный зал, магазины зоотоваров, косметики, сувениров и т. д. Каждое небольшое пространство способно привлекать собственный трафик, работая на доходность остальных бизнесов.

Редкая ситуация, когда локация в центральной части города остается неосвоенной, но этот проект располагается именно в таком месте. Рядом, как и в предыдущем проекте, две крупные дороги, по которым ежедневно проезжает до 10 000 человек в день, вот только их взгляд зацепить сложнее — витрины будут не такими заметными. Коммерческие помещения, площадью около 2000 м² также расположены в стилобате.

Если привлечь внешним видом нельзя, нужно привлекать функцией. Мы выяснили, что в Хабаровске настоящий дефицит коммерческих помещений — берут все, даже некрасивое и неудобное. Рядом с нашим проектом расположен офисный центр, в котором, несмотря на устаревший вид, нет вакантности.

Идея напрашивалась сама собой, и в этом проекте мы предложили реализовать бизнес-хаб. Небольшая офисная нарезка привлечет сюда дополнительный дневной трафик (это люди, которые не живут в локации постоянно, а приезжают на работу), а чтобы было комфортно, дополнили концепцию продуктовыми магазинами и кофейнями.

Локация этого проекта — самая насыщенная, центр города, куда ни глянь, везде разнообразие операторов. Но наш проект находится далеко не на первой линии, да и площадь коммерции всего 800 м² на два дома, поэтому работали в первую очередь на закрытие потребностей жителей проекта. Чтобы помещения были интересны и для арендаторов, добавили необычную функцию, которой в городе еще нет.

Классическая концепция соответствует зоне влияния проекта, набор базовый, но в каждом есть изюминка: не просто супермаркет, а тот, в котором есть точки с кофе навынос, свежевыжатыми соками и собственной пекарней. Для жителей Дальнего Востока такой формат пока в новинку, поэтому должен зайти на ура.

А что насчет интересной функции? Клиент предложил идею для анализа — self storage, или кладовые, предназначенные для физических лиц. Квартиры становятся меньше, системы хранения необходимы для сезонных или крупногабаритных вещей. Чтобы оценить привлекательность такого формата, мы изучили рынок в России, Европе и США, потенциал такого решения, и пришли к выводу, что они могут пользоваться спросом, поэтому рекомендовали реализовать задумку.