Когда угрозы больше возможностей: концепция коммерческой недвижимости для четырех объектов

Работали с четырьмя объектами в одном ЖК — одним в стилобатной части и тремя отдельно стоящими. Каждое из них отличалось низкими потолками (2,9 м), частыми колоннами, отсутствием парковочных мест и расположением на второй линии в глубине двора.

Район застройки очень активный, насыщенный и населением, и коммерцией — в каждом доме есть стрит-ритейл, поблизости 2 современных торговых центра. Вкупе с техническими особенностями задача создать сильный тенант-микс могла показаться невозможной. Из-за сложной транспортной доступности необходимо было ориентироваться только на людей, которые передвигаются пешком и живут в районе. Плюс для коммерции — плотное население, в окружении проживает до 67 000 человек.

Чтобы найти решение, мы провели большую аналитическую работу — чем больше знаешь о районе и конкурентах, тем проще найти незакрытые функции и свободные ниши. Вдохновение искали в современных креативных кварталах. Микс операторов в них вдохновил нас на создание разнообразной концепции, где не будет внутренней конкуренции.

Кроме аналитики по транспортной доступности и плотности населения, мы изучили:

• Коммерческую инфраструктуру в окружении проекта;
• Торговые центры и их наполнение;
• Новые ЖК и запланированный в них объем коммерческих помещений.

Анализ показал, что территория насыщена коммерцией, но некоторые сегменты обладали потенциалом узкой направленности, в них был важен бренд, а не сфера деятельности оператора. Пул возможных целевых назначений сужался еще и из-за технических параметров. Средние требования арендаторов по высоте потолков — от 3,2 метра, а в наших помещениях их высота на втором этаже не достигала даже 3 метров.

Первый объект — стилобат в активной стадии строительства. Внутри располагались частые колонны, а значит, будущему оператору придется обыграть их в дизайне.

Объекты 2, 3 и 4 — это три двухэтажных отдельностоящих объекта. Они расположены напротив первого и также имеют ограничения. У них отсутствует парковка и есть частые колонны.

В работе над этим проектом мы много времени посвятили аналитике, использовали внешние сервисы. Понимали, что угрозы объективно выше возможностей. Исходя из анализа выбрали стратегию работы – минимизировать все слабости за счет положительных сторон, в нашем случае это плотное население.

Для создания концепции первого объекта идеи искали в современных креативных кварталах, где детально смотрели на состав операторов. Предусмотрели медицинские услуги: студию массажа и косметологию. Добавили центр психологии, ведь тема заботы о ментальном здоровье в последнее время звучит все громче.

Здесь же можно будет купить готовую еду или выпить кофе. Молодая аудитория оценит магазин мерча и подарков. Уникальным оператором, которого еще нет поблизости, станет компьютерный клуб. Бытовая химия и косметика — быстрооборачиваемый, маржинальный и интересный для жителя оператор, поэтому его также включили в тенант-микс.

Потолки высотой 2.9 м на втором этаже подтолкнули к решению об офисной нарезке — арендаторы здесь имеют меньше требований к высоте потолка и наличию окон.

Еще три помещения были отдельностоящими, одинаковыми по техническим параметрам. Для них мы решили разработать 3 разных концепции, чтобы избежать внутренней конкуренции. Это позволит всем операторам дополнять друг друга.

Объект 1 — «Для тела». Это современный дом быта, где появится фермерский рынок. Его займут небольшие операторы, которые занимают до 30 м² и реализуют сухофрукты, приправы, мясо или рыбу. Такой формат станет альтернативой современным продуктовым магазинам, ведь стрит-ритейл в окружении насыщен. Дополнительные бусты — пункты выдачи и магазины для дома.

Объект 2 — «Для дела». В основу легла идея гибкого офиса, где могут размещаться различные операторы. Предусмотрели в матрице общественные зоны, которые будут доступны всем резидентам офиса, например, места для проведения встреч или кофейня.

Объект 3 — «Для души». Самая оригинальная концепция — досуговый центр. Она объединяет операторов непопулярного для торговой недвижимости направления. Как правило, сегмент развлечений разбавляют якорными операторами в виде продуктовых магазинов, а мы включили несколько других операторов, чтобы образовать синергию и усилить притяжение.

Тенант-микс состоит из современных трендовых решений для детей и молодёжи — азиатский стритфуд, квест-шоу, клубы виртуальной реальности, а альтернативой детской комнате станут игровые с конструкторами.

Финальным этапом стал упрощенный расчет бюджетов. Для всех объектов рассчитали арендную ставку для операторов и, соответственно, доход в месяц и в год. Вывели примерные сроки окупаемости. Подобный расчет возможен только для готовых объектов, ведь чем больше срок, в течение которого будет реализована концепция, тем больше меняющихся факторов, которые влияют на результат.