После анализа у нас есть понимание по границам и ограничениям локации, конкурентоспособности, потенциалу. Мы уже можем ответить на вопрос, реально ли поставить цену выше за счет драйверов территории.
Например, мы проводили анализ потенциала участка для девелопера из Тюмени. Проект расположен в Заречном микрорайоне, площадь планируемого объекта – 110 тысяч квадратных метров.
Что мы сделали:
- Анализ психологических границ района. Мы начали с определения психологические границ локации, замерили расстояние до центра на авто и общественном транспорте, определили местоположение участка относительно других проектов на макролокации. По результатам исследования понятно, что локация может считаться околоцентральной.
- Анализ инфраструктуры. Затем мы посмотрели на наличие инфраструктурных объектов, их количество и качество. Оценили, какие школы здесь работают, какие у них отзывы, хороший ли преподавательский состав. Пришли к выводу, что в плане образования локация отлично укомплектована.
- Транспортная доступность. Выяснили, что есть три выезда, которые соединяют локацию с центральной частью города. В целом, транспортную доступность оценили как положительную.
- Драйверы локации. Определили три главных драйвера:
- Местоположение. Проект расположен в одном из самых динамично развивающихся районов, который считается околоцентральным. Транспортная инфраструктура позволяет добраться в любой район города
- Хороший имидж локации. Район не новый, но есть прецедент – Европейский микрорайон, который запустил историю с реновацией, подтянув новый имидж для территории.
- Расположение на берегу реки. Хорошие видовые характеристики и планы по созданию новой зоны отдыха, а также близость парков (10 минут на авто).
- Барьеры локации. Существенных барьеров в нашей локации не нашли. С минусами, которые удалось обнаружить, девелопер может работать. Например, нет места пешеходам – можно создать свою инфраструктуру для прогулок.
- Ценовые границы и отбор конкурентов. Важный этап, на котором мы рассмотрели цены конкурентов. , что стоимость в этой зоне не выходила за пределы 98 тысяч рублей за квадрат. Если бы мы рассматривали только эту территорию для анализа, то и выходили бы с этой же ценой. Но мы понимаем, что у проекта:
– нет существенных барьеров,
– локация околоцентральная,
– есть видовые характеристики на реку,
– есть сильный драйвер – аквапарк, который может привлечь инвесторов (из-за аквапарка много жилья сдается посуточно).
Поэтому мы приняли решение рассматривать конкурентов еще и из центра, где цены доходят до 129 тысяч рублей за квадрат. Вывод – проект может продаваться с ценой в 105-117 тысяч рублей.
- Сценарии для проекта. Следующий этап – расчет ценовых сценариев. Для анализа мы взяли жилые комплексы, которые находились в психологических границах локации и в околоцентральных районах.
Смысл в том, чтобы взять набор жилых комплексов, изучить их стоимость и скорость выбытия. Алгоритм работы следующий:
- Собрать статистику по выбранным ЖК по объему продаж в квадратных метрах.
- Рассчитать средний объем продаж в месяц.
- Рассчитать среднюю стоимость квадратного метра.
- Определить коэффициенты корректировки цены по отношению к новому проекту.
- Рассчитать приведенную стоимость в зависимости от коэффициентов.
- Сопоставить средний объемов продаж в месяц и приведенной к новому проекту стоимости.
- Рассчитать период реализации в зависимости от рыночных показателей и бизнес-целей девелопера.
На основе ценовой чувствительности (чем выше цена за квадратный метр, тем меньше жилья продается), мы построили модель, по которой подобрали нужный ценовой сценарий.
В этом случае клиенту мы предложили два сценария и рассчитали возможный объем реализации в год и месяц. Клиент получил расчет возможного объема реализации, возможной стартовой стоимости, средний объем жилой площади в проекте, период реализации, размер выручки в год.