Кейс «Карлуу»:

проблемная локация →
mixed used hub с гостиницей, апартаментами и торговым
центром с предсказуемой
и управляемой окупаемостью

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Девелоперская компания «Мой Дом», г. Барнаул

КЛИЕНТ

Многофункциональный комплекс «Карлуу» возле международного аэропорта Горно-Алтайска

Проект

Создать концепцию, которая:
— повысит доходность проекта
— устранит ограничения участка
— обеспечит устойчивый спрос

Задача

Начало работы:
задача со звездочкой

На старте у девелопера был участок в Горно-Алтайске с рядом ограничений:
— приаэропортная локация с высоким транспортным потоком
и уровнем шума
— ограниченный спрос на классическое жилье в локации

Девелопер рассматривал формат квази-жилья — апартаменты,
в которых люди будут жить постоянно. Выбранный изначально вариант противоречил локации, что вело к снижению спроса, цены и риску наличия непроданных лотов и заморозки денег.

Революция
вместо дотюнивания

Наши партнеры – команда Данила Солошенко изучили локацию
и целевую аудиторию. Выяснили, что в городе нет высокого спроса 
на новое жилье. А главное — попытки дотюнивать текущую концепцию или объяснять рынку, что такое апартаменты для постоянного проживания, не имеют смысла. Требовался не косметический ремонт идеи, а полная смена концепции.

Шаг 1
Ищем окно возможностей

Алтай давно славится как привлекательный туристический центр России. Однако при растущем турпотоке и планах местного аэропорта выйти на международные рейсы в 2025 году, регион до сих пор не имеет качественного предложения для короткого отдыха (short-stay) прямо у аэропорта.

Шаг 2
Меняем всю парадигму

Предложили клиенту отказаться от идеи жилья и перейти в сегмент доходной гостиничной недвижимости. Это было революционное решение для команды, но именно оно открыло потенциал участка.

Шаг 3
Создаем новую концепцию

Пересобрали проект, превратили его в проект формата mixed-use, который включает:

• отель (4 звезды).
• апартаменты с гостиничным сервисом (4 звезды).
• торговый центр

Ключевое инсайтное решение: сценарий short stay.

Новая ЦА гостей — путешественники, чей основной запрос — быстрая коммуникация.

Сценарий: прилетел, устал, до отеля 5 минут, есть возможность отдохнуть 2–3 часа, принять душ, выпить кофе и вылетать дальше.
Также и в обратную сторону - не тратя время перед вылетом из Горного Алтая гораздо спокойнее остановиться на ночь в отеле возле аэропорта. Для таких гостей комплекс превратится в отправную точку для маршрутов по Чуйскому тракту, чемальскому и телецкому направлениям. Удобная локация у трассы и аэропорта позволит использовать комплекс как «домашнюю базу» с понятным сервисом. Это уникальное предложение, которого нет у конкурентов, расположенных глубоко в горах или на берегах рек.

Не оставили без внимания и вторую целевую аудиторию:
— гости, который приедут исключительно сюда. Для них предложили замкнутую экосистему с закрытой территорией, рестораном, mice (конференц-залами и бизнес-лаундж), фитнесом, спа и другой необходимой инфраструктурой.

Архитектурная модель

Проект выстроен в три функциональные линии:


1. Фронтальная линия — торговая галерея и сервисы как первая точка контакта с путешественниками.
2. Средняя линия — гостиничный блок категории «4 звезды» как центр притяжения с качественной инфраструктурой.
3. Дальняя линия — четыре трехэтажных корпуса апартаментов 
с приватной средой.

Такое решение разделяет потоки и формирует понятный и логичный сценарий использования пространства.

Экономика

Для девелопера:
— рост стоимости кв. м на ~20-40%
— снижение рыночных рисков

Для инвестора:
— операционная доходность: 12–13% (до 18%)
— потенциал роста стоимости актива: 20–25% в год

Что было после
«окей, погнали»

После утверждения концепции:
— обновили архитектурный и визуальный язык проекта 
 под категорию 4 звезды
— совместно с командой девелопера организовали продажу продукта 
 партнерам и инвесторам 
— внедрили tenant-mix и провели работу по формированию пула 
 арендаторов в помещения торгового центра (таким образом,
коммерческие помещения продаются в виде арендного бизнеса (пассивного дохода).

РОЛЬ КОМАНДЫ

Выступили как стратегический партнер проекта:
— создали новую продуктовую модель
— разработали экономику операционной доходности
— обеспечили выход в новый сегмент рынка
— запустили старт продаж и сопроводили первые сделки
— ведем авторский надзор за этапами строительства, готовимся
к гостиничному обслуживанию и подтверждению доходности 
 инвесторов-покупателей

Проект «Карлуу» демонстрирует:

Что в итоге

— Как ограничения могут стать преимуществом и основой концепции

— Как правильная модель кратно влияет на доходность

— Как заход в новый проект сделать не экспериментом, а эффективным бизнесом




А команда Utrom Group дальше сопровождает проект и готовится к управлению 
гостеприимством и эффективной арендой.