Аудит архитектурной концепции и рейтинг планировочных решений макрорайона Амград
Амград — масштабный жилой макрорайон в Куйбышевском районе Самары. Первая очередь уже сдана, вторая — в ходе проектных работ. ООО «Специализированный застройщик „ГВ Девелопмент“», который занимается развитием и реализацией данного макрорайона, входит в крупный самарский холдинг «Глобал Вижн», реализующего проекты в сфере жилой и коммерческой недвижимости в Самаре.
Задача
— Провести чекап квартирографий, проанализировать эволюцию планировок.
— Проверить рыночную эффективность квартирографии проекта в сопоставлении с ключевыми конкурентами и лучшими практиками в других регионах. Составить рейтинг лучших планировочных решений, отметив точки роста для применения в следующих очередях.
— Проверить посадку зданий для четвертого квартала (2-я очередь), оптимизировать ее таким образом, чтобы выявленные топовые решения по планировкам квартир возможно было интегрировать в секции 2-й очереди.
— Проверить рыночную эффективность квартирографии проекта в сопоставлении с ключевыми конкурентами и лучшими практиками в других регионах. Составить рейтинг лучших планировочных решений, отметив точки роста для применения в следующих очередях.
— Проверить посадку зданий для четвертого квартала (2-я очередь), оптимизировать ее таким образом, чтобы выявленные топовые решения по планировкам квартир возможно было интегрировать в секции 2-й очереди.
1
Аналитический этап
Для формирования рейтинга планировочных решений по востребованным характеристикам мы провели сравнительный анализ Амграда и трех самарских ЖК. Чтобы охватить все существующие тенденции в планировках, рассмотрели также 7 проектов-трендсеттеров на стадии реализации в Санкт-Петербурге, Тюмени, Екатеринбурге, Перми, Челябинске и Волгограде. Разобрали все поэтажные планы, ввели маркировку по типу квартир — в каждом ЖК получилось от 15 до 93 типов.
В планировках встречались похожие либо полностью зеркальные квартиры, такие мы учитывали как один тип, так как с точки зрения качественных характеристик для покупателя они одинаковые. Если отличия были более явными, например, в расположении выхода на балкон, то размечали их как отдельные типы.
Затем по нашему чек-листу проверили каждый тип и по балльной системе оценили планировки. В анализ были включены 33 параметра оценки качественных характеристик: от количества квартир на этаже до расположения входа в санузел и размещения в нем оборудования.
Чтобы проследить связь качественных характеристик планировки с фактическими продажами, мы рассчитали среднюю скорость выбытия для каждого типа в зависимости от их количества в проекте. Таким образом, на итоговый рейтинг повлияла не только сумма баллов, но и скорость, с которой квартира продавалась.
В планировках встречались похожие либо полностью зеркальные квартиры, такие мы учитывали как один тип, так как с точки зрения качественных характеристик для покупателя они одинаковые. Если отличия были более явными, например, в расположении выхода на балкон, то размечали их как отдельные типы.
Затем по нашему чек-листу проверили каждый тип и по балльной системе оценили планировки. В анализ были включены 33 параметра оценки качественных характеристик: от количества квартир на этаже до расположения входа в санузел и размещения в нем оборудования.
Чтобы проследить связь качественных характеристик планировки с фактическими продажами, мы рассчитали среднюю скорость выбытия для каждого типа в зависимости от их количества в проекте. Таким образом, на итоговый рейтинг повлияла не только сумма баллов, но и скорость, с которой квартира продавалась.
— Один из инсайтов, который мы выявили в процессе исследования: квартиры крупного формата (трехкомнатные, четырехкомнатные) должны были получить большее количество баллов, так как набор их функционала априори шире, чем в студии или однокомнатной квартире. Часто в их планировке предусмотрены и лоджия, и гардеробная, и второй санузел. Но так как чек-лист охватывал не только функциональность, но другие, не менее значимые для потребителей характеристики, — параметры по метражу, по соотношению площадей, по классическому зонированию квартир — то оценка балансировалась, и если по количеству баллов лидировали квартиры малого формата, то мы обращали на это особенное внимание, так как по сути выявлялись квартиры практически с идеальной планировкой.
Ирина Зилгалвис
руководитель практики продуктовых исследований GMK
Сначала мы составляли рейтинг по каждому типу квартир (студий, однокомнатных классического формата, однокомнатной евроформата и т. д.). Затем добавляли коэффициент поглощения и связывали его со скоростью продаж. Это привело нас к итоговому рейтингу, по которому мы сформировали выводы по потребительским предпочтениям в планировочных решениях квартир.
2
Аудит концепции
После аналитического этапа команда архитекторов-продуктологов приступила к разработке решений для оптимизации продукта. Необходимо было оценить различия в первой и второй очередях как в планировках, так и в квартирографиях, соединить с выводами по итогам рейтинга востребованных планировочных решений и дать максимально точные и применимые рекомендации для команды ООО «Специализированный застройщик „ГВ Девелопмент“».
Начали с оценки квартирографий и актуализации задания на квартирографию для второй очереди, определив точки роста для планировочных решений.
С помощью вариантных проработок скорректировали посадку домов и предложили клиенту на выбор три сценария развития застройки.
В работе использовали макетную сборку — самый простой инструмент, который позволяет быстро продемонстрировать изменения в объемно-пространственном решении квартала.
Начали с оценки квартирографий и актуализации задания на квартирографию для второй очереди, определив точки роста для планировочных решений.
С помощью вариантных проработок скорректировали посадку домов и предложили клиенту на выбор три сценария развития застройки.
В работе использовали макетную сборку — самый простой инструмент, который позволяет быстро продемонстрировать изменения в объемно-пространственном решении квартала.
Листайте вправо по клику
Затем поработали с планами секций, оптимизировав решения по лестнично-лифтовым узлам, что позволило сократить количество секций с сохранением целевой площади квартир.
Этот этап включал вариативность, так как, на наш взгляд, сравнительный анализ чаще всего помогает выявить плюсы и минусы и принять взвешенное решение.
Этот этап включал вариативность, так как, на наш взгляд, сравнительный анализ чаще всего помогает выявить плюсы и минусы и принять взвешенное решение.
В завершении работ мы разместили квартиры в массах (без детальной планировки) в выбранном клиентом варианте согласно утвержденному заданию по квартирографии с учетом инсоляции.
— В данной работе нам удалось максимально плотно связать аналитику и последующие рекомендации для развития продукта, буквально каждая метрика и параметр были обоснованы количеством баллов. При этом по инициативе девелопера аналитический взгляд в этом проекте имел широкий охват, в него попали все последние тенденции планировочных решений в классе комфорт.
Также ценно то, что не откладывая в долгий ящик, мы сразу же проработали возможные сценарии корректировки для второй очереди. То есть все полученные выводы и рекомендации мы интегрировали в объемно-планировочные решения — это придало всей работе максимальную практичность и применимость.
Также ценно то, что не откладывая в долгий ящик, мы сразу же проработали возможные сценарии корректировки для второй очереди. То есть все полученные выводы и рекомендации мы интегрировали в объемно-планировочные решения — это придало всей работе максимальную практичность и применимость.
Оксана Сафронова
директор по продукту GMK
Нужен аудит архитектурной концепции? Пишите нам
Нажимая кнопку «Отправить заявку», вы принимаете условия Пользовательского соглашения и даете согласие на обработку своих персональных данных на условиях, определенных Политикой обработки персональных данных.
Подписаться на кейсы
Подпишитесь на нашу рассылку и получайте свежие кейсы девелоперских проектов в разных городах России на email!
Нажимая кнопку «Отправить», вы принимаете условия Пользовательского соглашения и даете согласие на обработку своих персональных данных на условиях, определенных Политикой обработки персональных данных.