Цель

посетили участок и исследовали локацию;
проанализировали все группы ЦА
и предполагаемых конкурентов;
выяснили емкость рынка;
определили предварительную рыночную нишу;
разместили застройку на участке с отработкой основных сценариев по застройке;
собрали детальное задание по продуктовым характеристикам для будущего проекта.

Определить образ продукта и зафиксировать его в детальном продуктовом задании (около 40 пунктов). Вместе с Центром аналитики мы построили работу в следующей логике:

Главное преимущество участка

Локация

Располагался в ближайшем Подмосковье, в практически полноценной городской среде с невысокой плотностью и хорошей наполненностью образовательной инфраструктурой как для взрослых, так и для детей.

небольшой участок

2 га

Недостатки
участка

Соседство с 9-этажным жилым комплексом, построенным около 10–15 лет назад. Некоторые его секции были расположены по одной из сторон участка, и нам требовалось продумать возможные варианты, позволяющие минимизировать приближение будущей застройки к ним.

Это стало третьей установкой, которую мы решили учитывать.

Схема
зонирования

Итак, пока коллеги-аналитики определяли рыночную нишу (350 — 500 тыс. руб./кв. м) и занимались аналитической частью работ, мы приступили к схеме зонирования.

Решили располагать застройку преимущественно по периметру участка, формируя практически закрытый, камерный двор. Это обеспечило бы комфорт и уединение для будущих жителей. Со стороны основного подъезда к участку запланировали главный вход, въезд в подземный паркинг и понижение этажности застройки по так называемой первой линии, чтобы обеспечить видовые характеристики второй линии, огибающей весь участок.

Все установки, которые мы предварительно обсудили с Заказчиком,
и наше видение функциональной схемы переложили на участок
в три сценария с различными типами продукта:

жилые секции класса премиум с переменной этажностью до 9 этажей (около 500 тыс. руб./ кв. м).

виллы/таунхаусы с преимуществами жилого комплекса премиального уровня (около 800 тыс. руб./ кв. м).

виллы/таунхаусы с преимуществами жилого комплекса премиального уровня (около 800 тыс. руб./ кв. м).

Комментарий
эксперта

Этот этап работы по проверке возможных сценариев застройки стал своеобразным вызовом для нашей команды. Необходимо было оторваться от стандартных идей, поразмышлять шире и более концептуально. Благодаря этому и родились два последних, уникальных варианта, которым пока нет аналогов в российском девелопменте.

Оксана Сафронова,
руководитель Центра Архитектуры и Продукта